【契約不適合責任免責の売買】空き家の売主様が「後から文句を言われたくない」と拒否、免責特約を入れることで隣人が買い取れた事例

今回は、「契約不適合責任の完全免責特約」を盛り込むことで、売主様の不安を解消し、隣人の方への売却をスムーズに成功させた寝屋川市秦町での具体的な実務事例をご紹介します。

相談の背景：寝屋川市秦町の隣人様からのご相談

ご相談をいただいたのは、寝屋川市秦町にお住まいの個人様（今回の買主様）からでした。

お隣の木造2階建ての住宅がここ数年「空き家」になっており、売主様（市外在住の相続人）がたまに風通しに来るものの、建物自体の老朽化が進んでいる状態でした。
買主様は「実家の敷地を広げて車を止められるようにしたい」「空き家のまま放置されるよりは、自分が買い取って更地にしたい」と考え、弊所に「仲介・交渉役として間に入ってほしい」とご依頼をされました。

発生した問題：売主様の「後から文句を言われたくない」という拒絶

弊所が仲介人として売主様へ連絡を取り、買主様の意向をお伝えしたところ、当初は強い拒否反応を示されました。

「築45年以上の古い家だから、雨漏りやシロアリがどうなっているか分からない。売った後になって『ここが壊れている』『修繕費を払え』と文句を言われるくらいなら、絶対に売りたくない。誰にも売らずに放っておく」

という内容です。
売主様は、民法上の「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」による売却後の修繕義務や損害賠償リスクを非常に恐れていらっしゃいました。お隣という「顔の見える関係」だからこそ、万が一トラブルになった際の泥沼化を懸念されていたのです。

弊所の実務対応：買主様の意向を汲んだ「完全免責」のスキーム構築

買主様からのご依頼である以上、売主様のこの心理的ハードルをクリアしなければ土地は手に入りません。弊所は以下の実務スキームを組み立てて交渉をまとめました。

1. 買主様の「解体前提」という目的を売主様に提示

買主様はもともと建物をそのまま使う予定はなく、解体して更地利用する目的でした。そのため、「建物の状態は一切不問とし、引き渡し後に雨漏りやシロアリが見つかっても一切クレームを言わない（完全免責）」という条件を、弊所から売主様へ明確に提示しました。これで売主様の心理的負担は大幅に軽減されました。

2. 重要事項説明書と契約書への徹底した特約文言の落とし込み

約束のトラブルを防ぐため、契約書に以下の特約条項を明記しました。

本物件は築年数が経過した不確定要素の多い建物であり、売主は一切の契約不適合責任（修繕義務、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除）を負わない。
買主は、建物の傷み、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障等の不具合がある可能性を十分に認識した上で、現況のまま買い受けるものとする。

3. スピーディーな個人間契約

本取引は、純粋な個人間の現況売買です。
そのため、当事者双方の本人確認（免許証等）と、登記事項証明書（登記簿）による所有者確認のみを迅速に行い、売主様の気が変わらないうちにスピード感を持って契約締結へと進めました。

結果：隣地の一体化に成功、売主様からも感謝

この特約とスキームにより、売主様は「後からのリスクがゼロになるなら」と快諾され、無事に売買が成立しました。

買主（隣人）様：念願だった隣の土地を手に入れ、将来の活用（駐車場・庭など）に向けた基盤を作ることができました。
売主様：将来のクレームリスクを完全に排除した状態で、お隣さんに喜ばれながら空き家を処分でき、大変感謝されました。

【寝屋川市密着】隣の土地や近所の空き地を買いたい方は、当社にお任せください

今回ご紹介した事例のように、隣の土地の買い取りは、決して「難解なトラブル案件」ばかりではありません。むしろ、「売りたいけれど、どこに相談していいかわからない」と困っている所有者様と、「敷地を広げたい」と願うお隣様を、弊所の丁寧な仲介によって結びつける「お互いにとってハッピーな取引」がほとんどです。

「お隣さんが高齢で、そろそろ土地を処分しそうだけど、どこに相談すればいい？」
「近所の空き地が売りに出される前に、直接交渉して駐車場にしたい」

こうした思いがある方は、ぜひ一度、寝屋川市で地域密着の営業を続けている弊所にご相談ください。

桜木不動産事務所は、寝屋川市内の土地特性や相場を熟知しています。名義人の調査から、お相手に不快感を与えないプロとしての誠実な売買交渉、そして安心・安全な契約書の作成まで、一貫してサポートいたします。

まずは「あの空き地、いくらくらいで買える？」というご相談だけでも大歓迎です。地元のプロに安心してお任せください。

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