今回は、寝屋川市高宮の入り組んだ袋小路にある再建築不可の古家について、隣地の方と直接交渉して土地の一部を買い取ることで接道を2メートル以上確保し、見事に再建築を可能にした実務事例を詳しく解説します。
1. 今回の物件概要と直面していた「接道問題」
対象不動産は、寝屋川市高宮の旧村エリア内。周辺は軽自動車が通るのもやっとの狭い路地（いわゆる42条2項道路や、そもそも建築基準法上の道路ではない通路）が入り組む地域です。
【物件の課題】
- 現況の接道状況 ：間口がわずか1.2メートルしかなく、建築基準法上の道路に2メートル以上接していない。
- 法的な位置づけ ：そのままでは建替え（再建築）が絶対にできない「再建築不可」の状態。
- 市場価値の低下 ：担保評価が出ないため、一般の買主への売却や銀行の住宅ローン利用が極めて難しい。
このままでは資産価値がほぼゼロに近い状態でしたが、買主様（近隣の個人の方）から「将来的に建替えをして有効活用したい」とのご相談をいただき、弊所が接道解消に向けた道筋
をプロデュースすることになりました。
2. 実務の裏側：近隣アプローチ
今回のケースでは、見ず知らずの第三者ではなく、「対象地の隣に住んでいる個人の方」が買主様
でした。そのため、登記簿上の所有者を探すために複雑な調査は必要ありませんでした。
しかし、実務において最もハードルが高いのは「隣地の方との心理的距離を縮める交渉」
です。
弊所が仲介・交渉役として動いたポイント
- 当事者同士の直接交渉を避ける ：お隣同士で「土地を売ってくれ」と直接切り出すと、感情論や将来の近所付き合いにヒビが入るリスクがあります。弊所が「客観的な専門家（仲介人）」として間に立つことで、冷静なビジネスの話として進めました。
- 隣地側のメリットを提示する：単に「困っているから売ってほしい」ではなく、境界をはっきりさせることや、長年の懸案事項だった塀の管理区分を明確にするなど、お相手側にもプラスになる提案を意識しました。
3. 「接道2メートル以上」を確保するための具体的ステップ
交渉の結果、お隣のご主人から「路地に面した庭の一部分（約3平米）であれば、売却に応じても良い」との内諾をいただくことができました。ここからの実務手続きが、プロの腕の見せ所です。
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確定測量と分筆登記
お隣の土地全体を買うわけではないため、買い取る「間口を広げるための細長いパーツ」だけを切り離す必要があります。土地家屋調査士を手配し、境界を確定させた上で分筆登記を行いました。これにより、接道間口を「1.2メートル」から「2.1メートル」へ拡大するラインを確定させました。 -
売買契約の締結と「接道2m」の確認
弊所で重要事項説明書と売買契約書を作成。買い取ることで、建築基準法第43条に定める「道路に2メートル以上接すること」を完全に満たす座組みであることを、寝屋川市の建築指導課（審査課）への事前相談で念入りに確認しました。 -
所有権移転と一体化
決済を行い、買い取った部分の所有権を移転。これで対象地は「再建築可能な土地」へと生まれ変わりました。
4. この事例から学ぶ、旧村エリアの土地の活かし方
今回の成功要因は、「隣地が個人の方であり、かつ弊所が間に入って綿密な条件調整（分筆ラインや価格の妥当性）を行ったこと」に尽きます。
寝屋川市の高宮、秦町、太秦、国松といった旧村エリアは、一見すると「どうにもならない土地」に見えても、隣地の一部を等価交換する、あるいは数平米だけ買い取るというピンポイントの手法で、劇的に価値が跳ね上がるケースが多々あります。
まとめ：再建築不可でお悩みの方へ
- 接道が足りなくても、諦める必要はありません。
- 隣地交渉は、関係性が近いからこそ第三者の仲介・交渉役 を入れるのが鉄則です。
- わずかな土地の買い足しで、住宅ローンが組める「普通の土地」に変えることができます。
【寝屋川市密着】隣の土地や近所の空き地を買いたい方は、当社にお任せください
今回ご紹介した事例のように、隣の土地の買い取りは、決して「難解なトラブル案件」ばかりではありません。むしろ、「売りたいけれど、どこに相談していいかわからない」と困っている所有者様と、「敷地を広げたい」と願うお隣様を、弊所の丁寧な仲介によって結びつける「お互いにとってハッピーな取引」がほとんどです。
- 「お隣さんが高齢で、そろそろ土地を処分しそうだけど、どこに相談すればいい？」
- 「近所の空き地が売りに出される前に、直接交渉して駐車場にしたい」
こうした思いがある方は、ぜひ一度、寝屋川市で地域密着の営業を続けている弊所にご相談ください。
桜木不動産事務所は、寝屋川市内の土地特性や相場を熟知しています。名義人の調査から、お相手に不快感を与えないプロとしての誠実な売買交渉、そして安心・安全な契約書の作成まで、一貫してサポートいたします。
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