【所有者が認知症】寝屋川市内の隣地所有者が高齢者施設に入所中、成年後見人と交渉した事例

隣地の所有者が認知症になり、高齢者施設に入所してしまった場合でも、法的手段を踏めば敷地を買い取って広げることが可能です。実務においては、本人の代わりに契約を結ぶ「成年後見人」との交渉だけでなく、家庭裁判所の「居住用不動産処分の許可」が必要不可欠となります。寝屋川市明和での実例をもとに、具体的な手続きの流れを解説します。

事例概要：寝屋川市明和での隣地買い取り

ご相談者：O様（寝屋川市明和在住・一戸建て所有）
隣地の状況：木造2階建てが空き家状態で放置。庭木がO様の敷地まで越境。
隣地所有者：80代女性（単身）。認知症が進行し、寝屋川市内の特別養護老人ホームに入所中。
ご相談の動機：「車の駐車スペースを広げたい。明和地区は静かな住宅街だが、空き家のままだと放火や防犯面、庭木の越境が心配なので、買い取って敷地を一体化したい」

実務に基づく解決への4ステップ

1. 登記簿の確認と成年後見人の特定

認知症などで判断能力がない方と直接売買契約を結んでも、その契約は法律上無効になります。まずは法務局（寝屋川市明和の管轄は大阪法務局北大阪支局）で隣地の登記事項証明書を取得しました。

すでに親族が手を尽くされており、登記簿の「所有権移転」や「後見開始」の欄、または別途取得した「登記事項概要証明書」から、弁護士の成年後見人が選任されていることが判明しました。

2. 成年後見人（弁護士）へのアプローチと価格交渉

成年後見人は本人の財産を守る義務があるため、単に「買いたい」と伝えるだけでは応じてくれません。以下の実務的なメリットを提示し、書面で売却の打診を行いました。

維持費の削減：空き家の固定資産税や、寝屋川市の条例に基づく適正管理（植木の剪定・害虫駆除費用）の負担がなくなる。
施設費用の捻出：売却代金を今後の老人ホームの入所費用や医療費に充当できる。
適正価格の提示：明和地区の路線価や周辺の取引事例に基づき、不当に安く叩かない適正な市場価格（実勢価格）を提示。

弁護士である後見人も「本人の利益になる」と判断し、前向きに交渉のテーブルについていただくことができました。

3. 家庭裁判所への「居住用不動産処分の許可」申立て

ここが実務上最も重要なポイントです。売却対象が「本人が過去に住んでいた自宅（居住用不動産）」の場合、成年後見人の独断では売却できません。民法第859条の3に基づき、家庭裁判所（本人の住所地を管轄する大阪家庭裁判所本庁）の許可を得る必要があります。

必要書類：売買契約書（案）、査定書、本人の財産目録、売却が必要な理由書（施設費用の不足証明など）。
審理期間：申立てから許可が下りるまで、通常1ヶ月〜2ヶ月程度かかります。
特約の記載：実際の売買契約書には、「家庭裁判所の不許可を解除条件とする特約」を必ず明記して締結します。

4. 許可取得と売買執行・合筆登記

無事に家庭裁判所から売却許可が下りた後、売買代金の決済と所有権移転登記を行いました。
O様はその後、空き家を解体して念願の駐車場を拡張。敷地を一つの土地にまとめる「合筆登記」も行い、資産価値を高めることに成功しました。

認知症の隣地を買い取る際の実務的な3つの注意点

「居住用」かどうかの見極め
長年空き家であっても、本人が施設入所前に住んでいた家は「居住用不動産」として扱われます。家裁の許可なく売買すると契約は絶対的に無効となります。
現況有姿・契約不適合責任の免除
相手方は成年後見人（財産管理者）であり、物件の細かい不具合（雨漏りや配管の劣化など）を把握していません。実務上は「契約不適合責任は免除」とする条件での取引が一般的です。解体費用や測量費用をどちらが持つかも事前の綿密な取り決めが必要です。
境界確定の難しさ
明和のような昭和期に開発された一戸建て街でも、隣地との境界が曖昧なケースや壁の共有問題が潜んでいることがあります。本来は所有者立ち会いのもとで境界確定測量を行います。しかし本人が認知症の場合、立ち会いができません。後見人が過去の資料をもとに立ち会うか、持ち回りでの確認になるため、通常よりも手続きに時間がかかります。

まとめ：諦める前に専門の不動産会社へ相談を

「隣の人が認知症で施設にいるから交渉できない」と諦める必要はありません。法的なステップを一つずつ踏めば、トラブルなく安全に隣地を買い取り、ご自身の敷地を広げることが可能です。

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