2026/06/11

【囲繞地（再建築不可）の買収】接道していない寝屋川の袋小路物件、隣地の方が買い取って一筆の土地に合筆した事例

今回は、建築基準法の道路に接していない「再建築不可」の袋小路物件を、隣地（囲繞地）のオーナー様が買い取って一筆の土地に合筆し、資産価値を蘇らせた解決事例をご紹介します。

物件概要と持ち込まれた相談内容

ご相談をいただいたのは、寝屋川市萱島東にある木造2階建ての古い空き家でした。

寝屋川市の萱島や黒原、香里園周辺の下町エリアには、昭和40年代前後に建てられたこのような「接道を満たさない袋小路」が今も数多く残されています。

解決への戦略：隣地（囲繞地）への単独売却

この物件を一般の市場（ポータルサイト等）で売りに出しても、住宅ローンが組めず、家も建て替えられないため、買い手は見つかりません。見つかったとしても二束三文の買いたたきに遭うのがオチです。

唯一、この土地を「100%の価値」に変えられるのは、道路に面している隣地（囲繞地）のオーナー様だけです。

弊所は、隣地と合わせることで「接道義務をクリアした一つの広い土地」にする合筆前提の売買をプロデュースすべく、仲介・交渉役として動き出しました。

実務のリアル：戸籍・住民票を使わない「地道なアプローチ」

実務において、個人情報保護の観点からも、まずは現場と登記情報（法務局）をベースにした地道なアプローチが基本となります。

ブルーマップと登記簿（登記事録）の照合
まずは寝屋川市を管轄する大阪法務局枚方支局にて、対象物件と隣地一帯の土地公図、および登記事録（全部事項証明書）を取得。隣地の所有者の「名義」と「登記上の住所」を確認します。
現地訪問と「お隣さん」としての挨拶
登記上の住所が現地と一致していたため、弊所が直接現地へ赴きました。いきなり「土地を買ってくれ」と怪しい営業をかけるのではなく、「隣の空き家（相談物件）の管理・処分を任された者です。今後の解体や売却にあたり、お隣様にご迷惑がかからないよう、まずはご挨拶に伺いました」と、誠実にアプローチを行います。
潜在ニーズの掘り起こし
幸いにも、隣地にお住まいの個人オーナー様（仮にA様とします）が対応してくださいました。お話を伺うと、「隣が空き家で放火や害虫が心配だった」「自分の敷地も少し手狭で、駐車場を広げたり、将来子供に敷地内で家を建てさせたりできたらと考えていた」という、まさに相思相愛の潜在ニーズがあることが判明しました。

交渉と契約：双方にメリットを生む価格調整

ここからが弊所の「交渉役」としての腕の見せ所です。

売主様のメリット：処分できなかった再建築不可物件が、適正な価格で売却できる。
買主（隣地）A様のメリット：自分の土地の後ろ（袋小路）を取り込むことで、土地全体の平米数が広がり、建ぺい率・容積率に余裕ができる。結果として、A様の土地も含めたエリア全体の資産価値が跳ね上がる。

再建築不可としての単体価値（ほぼゼロに近い価格）と、合筆後の完全な宅地としての価値（周辺の萱島エリアの坪単価相場）の中間点を割り出し、双方が完全に納得する「三方良し」の売買価格を着地点としました。

最終仕上げ：一筆の土地への「合筆」手続き

契約・決済が無事に完了し、物件は隣地のA様の名義へと移転しました。
その後、弊所が提携する土地家屋調査士を A様に紹介し、以下の法的手続きを行いました。

合筆したことで、奥の土地は「接道していない土地」ではなくなり、A様の敷地の一部（庭や増築スペース、駐車場）として、寝屋川市の建築条例上も完全に適法な「再建築可能な一つの土地」へと生まれ変わりました。

まとめ

今回の萱島東の事例のように、単体では「価値がない」と言われてしまう袋小路物件でも、隣地との交渉次第で、最大の価値を生み出す資産に変貌します。

【寝屋川市密着】隣の土地や近所の空き地を買いたい方は、当社にお任せください

今回ご紹介した事例のように、隣の土地の買い取りは、決して「難解なトラブル案件」ばかりではありません。むしろ、「売りたいけれど、どこに相談していいかわからない」と困っている所有者様と、「敷地を広げたい」と願うお隣様を、弊所の丁寧な仲介によって結びつける「お互いにとってハッピーな取引」がほとんどです。

こうした思いがある方は、ぜひ一度、寝屋川市で地域密着の営業を続けている弊所にご相談ください。

桜木不動産事務所は、寝屋川市内の土地特性や相場を熟知しています。名義人の調査から、お相手に不快感を与えないプロとしての誠実な売買交渉、そして安心・安全な契約書の作成まで、一貫してサポートいたします。

まずは「あの空き地、いくらくらいで買える？」というご相談だけでも大歓迎です。地元のプロに安心してお任せください。

カテゴリ：事例集